Circular Informativa 13-2019

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Entrada en vigor: 16-06-2019

Las modificaciones introducidas por la nueva Ley afectan a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los que el prestatario, fiador o garante sean personas físicas que garanticen con inmuebles de uso residencial dichos contratos de préstamo, así como a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo siempre que algunos de los obligados sean consumidores.

Las entidades bancarias deberán evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de que tenga lugar la formalización del contrato de préstamo. Facilitarán al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias de cada entidad. El cliente tendrá 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.

El prestatario deberá acudir, al menos, el día anterior a la firma del contrato al Notario para que éste le ofrezca un asesoramiento gratuito sobre los diferentes aspectos del contrato de préstamo, así como para la cumplimentación de un test que deberá concretar la documentación entregada por el cliente y la información suministrada por el notario. Con el resultado, el notario redactará un acta -ACTA DE TRANSPARENCIA, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al prestatario.

Las normas de transparencia en la comercialización quedan establecidas en el artículo 14 y siguientes, con especial significación e información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario:

· A este último le corresponden los gastos de tasación de inmueble y los de las copias notariales que solicite.

· Al prestamista, los de gestoría, aranceles notariales, gastos de inscripción en el registro de la propiedad, así como el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

El artículo 21 dice que en los préstamos a interés no se puede fijar límite a la baja, es decir, no pueden establecerse clausulas suelo. En contrapartida, en beneficio de las entidades bancarias, se prohíbe que el interés remuneratorio del préstamo pueda ser negativo. Esto es, si la suma del diferencial y el euríbor da una cifra negativa, se entenderá que el interés es cero.

Vencimiento anticipado. Según el artículo 24, el banco sólo podrá dar por vencido el préstamo si concurren los siguientes requisitos:

· Que el prestatario deje de pagar parte del capital o intereses.

· Que se haya producido el impago de 12 cuotas o del 3% del capital principal prestado si sucede en los primeros diez años del préstamo o el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado si el impago sucede en la segunda mitad del préstamo.

Intereses de demora. Según el artículo 25, no podrá ser superior al interés remuneratorio más tres puntos. Se pone fin a los excesos bancarios que establecían en los préstamos hipotecarios unos intereses leoninos, cercanos en ocasiones al 25 %.

El tipo de subasta ha de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser igual para venta extrajudicial y para ejecución directa (artículo 129 LH).

Por último, hay que señalar que el registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo.

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